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120年ぶり・連帯保証人に関する法律改正

民法改正では、賃貸住宅をめぐるルールがあらたに規定されており、「敷金や原状回復費用について」と共に、賃貸借契約における「連帯保証人」についても取り決めがなされています。

今まで、連帯保証人の責任範囲は賃借人と同様だった

今まで賃貸借契約においては、「連帯保証人は、賃貸借契約から生じる一切の債務を保証する」という条項で締結されてきました。賃貸借契約から生じる債務のうち、賃料債務、それ以外にも原状回復費用や、善管注意義務違反に基づく損害賠償請求、極端な例としては、賃貸不動産内において利用者による自殺等が生じて事故物件になってしまった場合の損害賠償請求なども保証対象になっていたのです。つまり、個人が連帯保証人になる場合、責任の範囲は賃借人と同様と考えられ、極度額は設けられていませんでした。今回、この点が改正されることになります。

「個人根保証」を改正

　個人が不特定に債務について保証する内容を含む「個人根保証」と呼ばれる保証については、極度額、すなわち保証の限度額を定めておかなければ、保証契約自体が無効となるという規定が新設されます。

保証限度額を明示

　改正民法の施行後は、賃貸経営における実務としては連帯保証に関する条項や連帯保証人の署名欄付近に、「賃料の０カ月分を限度として」や「金０円を限度額として」などといったように極度額を明示して契約するようになります。今までは賃貸借契約書に、「連帯保証人が連帯保証します」と署名・捺印があれば良かったのですが、改正民法施行後からは、連帯保証人が負担する範囲を明記しなければ保証契約が無効となり、連帯保証債務の履行を求めることが出来なくなってしまいます。

≪参考≫極度額の目安（ワンルームマンションの場合）
※あくまで、従来の事例から踏まえて想定される一般的な目安になります。

●賃貸賃料の目安となる金額：賃料の１年分
→解除までに３か月、提訴から強制執行までに６か月と考える

●原状回復費用の目安となる金額：200万円
→ゴミ屋敷の場合は、200万円程度になる可能性もあり

●入居者の自殺による損害賠償請求の目安となる金額：賃料の2年分
→自殺物件の場合、重要事項説明が必要となり、賃料を減額せざるを得なくなり、その減額分を損害賠償として請求できるが、その額は2年分が一定の基準となっている

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